คำนวณกู้บ้านได้เท่าไหร่ วงเงินกู้สูงสุดจากรายได้

กู้บ้านได้เท่าไหร่? คำนวณวงเงินกู้สูงสุดจากรายได้

คำถามคลาสสิกของคนอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง เงินเดือนเท่านี้ กู้บ้านได้เท่าไหร่ และถ้าเจอบ้านหลังนี้ ต้องมีรายได้ขั้นต่ำเท่าไหร่ถึงจะผ่อนไหว เครื่องมือ คำนวณกู้บ้านได้เท่าไหร่ ของ Savcurv ช่วยประเมินวงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารอาจอนุมัติ โดยคำนวณย้อนกลับจากรายได้ ภาระหนี้เดิม อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI) อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลากู้ อายุผู้กู้ และเงินดาวน์ที่เตรียมไว้ ทั้งโหมด "คำนวณจากรายได้" และ "คำนวณจากราคาบ้าน" ให้คำตอบในเสี้ยววินาที

คำนวณกู้บ้านสำคัญอย่างไร ทำไมต้องคำนวณก่อนยื่นกู้

การยื่นกู้บ้านโดยไม่ประเมินตัวเองก่อน เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้คนไทยหลายครอบครัวต้องแบกรับค่างวดเกินกำลัง หรือเสียเวลาวนไปวนมากับใบปฏิเสธสินเชื่อ ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) ระบุว่า DTI เกิน 40% เป็นปัจจัยเสี่ยงอันดับต้น ๆ ของการผิดนัดชำระหนี้บ้าน การ คำนวณผ่อนบ้าน ล่วงหน้าช่วยให้

• รู้ตัวเลขวงเงินกู้สูงสุดที่เป็นไปได้จริง ไม่ใช่ตัวเลขที่ธนาคารโฆษณา
• เปรียบเทียบราคาบ้านกับกำลังผ่อนจริง ๆ ของเรา
• วางแผนเงินดาวน์ให้พอ ไม่ต้องวุ่นวายกับการระดมเงินก้อนสุดท้าย
• ประเมินภาระหนี้รวม ก่อนตัดสินใจผูกมัดระยะยาว 20-30 ปี
• เจรจากับธนาคารด้วยข้อมูล ไม่ใช่ไปยืนฟังอย่างเดียว

ธนาคารใช้เกณฑ์อะไรพิจารณาวงเงินกู้บ้าน

เกณฑ์หลักที่ธนาคารไทยใช้อนุมัติสินเชื่อบ้าน มีอยู่ 4 ตัวแปรสำคัญ ถ้าเข้าใจตัวแปรเหล่านี้ การ คำนวณกำลังผ่อนบ้าน จะตรงกับที่ธนาคารคิดมากขึ้น

1. อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI)

ธนาคารส่วนใหญ่ใช้เกณฑ์ค่างวดรวมทุกหนี้ (บ้าน + รถ + บัตรเครดิต + สินเชื่อส่วนบุคคล) ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน ถ้าเงินเดือน 30,000 บาท ค่าผ่อนบ้านรวมหนี้อื่นต้องไม่เกิน 12,000 บาท/เดือน

• DTI 30% — ปลอดภัย ผ่อนสบาย เหลือเงินเก็บ
• DTI 40% — มาตรฐานธนาคารทั่วไป ส่วนใหญ่ยอมอนุมัติ
• DTI 45-50% — ธนาคารบางแห่งอนุมัติในกรณีรายได้สูงหรืออาชีพเสถียร แต่ความเสี่ยงสูง

2. อัตราส่วนเงินกู้ต่อราคาประเมิน (LTV)

ธนาคารมักให้กู้สูงสุด 80-90% ของราคาประเมิน ผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% บ้านหลังที่สองมักต้องดาวน์ 20-30%

3. อายุผู้กู้ + ระยะเวลากู้

ธนาคารกำหนดเงื่อนไข อายุ + ระยะเวลากู้ ≤ 65-70 ปี ถ้าอายุ 45 ปี แม้อยากกู้ 30 ปี ก็กู้ได้จริงไม่เกิน 20 ปี (ตามเกณฑ์อายุ 65 ปี) และเมื่อระยะเวลากู้สั้นลง ค่างวดต่อเดือนจะสูงขึ้น วงเงินกู้สูงสุดจึงลดลงตามไปด้วย

4. อัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปี 2026 อยู่ที่ประมาณ 6.5-8.5% ต่อปี (อ้างอิง MRR/MLR) โปรโมชันดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปีแรกอยู่ที่ 3.5-5.0% แต่หลังโปรโมชันจะขยับกลับไปอัตราลอยตัว ตัวเลขนี้ส่งผลโดยตรงกับวงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารจะอนุมัติ

วิธีใช้เครื่องมือคำนวณกู้บ้านของ Savcurv

เครื่องมือนี้รองรับ 2 โหมดหลัก สลับใช้ได้ตามสถานการณ์

โหมดที่ 1: คำนวณจากรายได้ (Income → Max Loan)

1. กรอก รายได้ต่อเดือน (บาท) ใช้รายได้รวมก่อนหักภาษี ถ้ามีคู่สมรสร่วมกู้ รวมรายได้ทั้งคู่
2. กรอก ภาระหนี้อื่น/เดือน เช่น ผ่อนรถ บัตรเครดิต (ค่าใช้จ่ายขั้นต่ำ) สินเชื่อส่วนบุคคล
3. ตั้งอัตรา DTI สูงสุด ค่าเริ่มต้น 40% ตามมาตรฐานธนาคารไทย
4. ตั้ง อัตราดอกเบี้ย แนะนำใส่อัตราที่คาดว่าจะเป็นดอกเบี้ยจริงหลังโปรโมชัน 7.0% เป็นค่าที่ปลอดภัย
5. เลือก ระยะเวลากู้ สูงสุด 30 ปี หรือ 40 ปี (แล้วแต่ธนาคาร)
6. ตั้ง เงินดาวน์ % และ อายุผู้กู้

เมื่อกรอกครบ เครื่องมือจะแสดง วงเงินกู้สูงสุด ราคาบ้านสูงสุดที่ซื้อได้ ค่างวดต่อเดือน เงินดาวน์ที่ต้องเตรียม และดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา

โหมดที่ 2: คำนวณจากราคาบ้าน (Price → Min Income)

1. กรอก ราคาบ้าน ที่สนใจ เช่น 3,000,000 บาท
2. ตั้ง เงินดาวน์ % ตามแผน
3. ตั้ง อัตราดอกเบี้ย ตามโปรโมชันหรืออัตราตลาด
4. เลือก ระยะเวลากู้ ที่ต้องการ
5. กรอก ภาระหนี้อื่น ที่มีอยู่
6. ตั้งอัตรา DTI สูงสุด ตามเกณฑ์ธนาคารเป้าหมาย
7. กรอก อายุผู้กู้

เมื่อกดคำนวณ ระบบจะบอกว่า รายได้ขั้นต่ำที่ต้องมี เพื่อให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านหลังนี้ พร้อมค่างวดจริงและดอกเบี้ยรวม ช่วยตอบคำถามว่า "บ้านหลังนี้เกินตัวไหม"

ตัวอย่างการคำนวณกู้บ้านด้วยตัวเลขจริง

ตัวอย่างจากข้อมูลจริงที่ผ่านการตรวจสอบสูตรจากสเปคเครื่องมือ Savcurv

กรณีที่ 1: เงินเดือน 35,000 บาท ไม่มีหนี้อื่น

DTI 40% ดอกเบี้ย 7% ต่อปี กู้ 30 ปี ดาวน์ 20% อายุ 35 ปี

• วงเงินกู้สูงสุด ≈ 2,104,306 บาท
• ราคาบ้านสูงสุดที่ซื้อได้ ≈ 2,630,382 บาท
• ค่าผ่อนต่อเดือน ≈ 14,000 บาท
• เงินดาวน์ที่ต้องเตรียม ≈ 526,076 บาท
• ดอกเบี้ยรวม 30 ปี ≈ 2,935,694 บาท
• จ่ายรวมตลอดสัญญา ≈ 5,566,076 บาท

กรณีที่ 2: เงินเดือน 50,000 บาท มีหนี้รถ 5,000 บาท/เดือน

DTI 40% ดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี กู้ 30 ปี ดาวน์ 15% อายุ 30 ปี (อายุปิดบัญชี 70 ปี)

• วงเงินกู้สูงสุด ≈ 2,373,162 บาท
• ราคาบ้านสูงสุดที่ซื้อได้ ≈ 2,791,955 บาท
• ค่าผ่อนต่อเดือน ≈ 15,000 บาท
• ดอกเบี้ยรวม 30 ปี ≈ 3,026,838 บาท

เห็นได้ชัดว่ารายได้สูงขึ้น แต่มีหนี้รถเดิม วงเงินกู้สูงสุดไม่ได้เพิ่มขึ้นเท่ารายได้ เพราะ DTI โดนหักด้วยภาระเดิม

กรณีที่ 3: เงินเดือน 25,000 บาท กู้สั้นลงเพราะอายุ

DTI 40% ดอกเบี้ย 8% ต่อปี กู้แค่ 20 ปี (อายุ 45 + 20 = 65 ปี) ดาวน์ 20%

• วงเงินกู้สูงสุด ≈ 1,195,543 บาท
• ราคาบ้านสูงสุดที่ซื้อได้ ≈ 1,494,429 บาท
• ค่าผ่อนต่อเดือน ≈ 10,000 บาท

กรณีนี้แสดงให้เห็นว่า อายุมีผลมาก ถ้าอายุเยอะ กู้ได้ไม่นาน วงเงินจึงลดลง

สูตรคำนวณวงเงินกู้บ้านสูงสุด

เครื่องมือของเราใช้สูตรมาตรฐานสินเชื่อบ้าน 2 สูตรหลัก

สูตรโหมดคำนวณจากรายได้

ขั้นที่ 1: หาค่างวดสูงสุดที่ผ่อนได้

ค่างวดสูงสุด = (รายได้ต่อเดือน × DTI%) − ภาระหนี้อื่น

ขั้นที่ 2: แปลงค่างวดเป็นวงเงินกู้ด้วยสูตร PMT ย้อนกลับ

วงเงินกู้ = ค่างวด × ((1 + r)^n − 1) ÷ (r × (1 + r)^n)

โดย r = ดอกเบี้ย/12, n = จำนวนงวด (ปี × 12)

ขั้นที่ 3: บวกกลับเป็นราคาบ้าน

ราคาบ้านสูงสุด = วงเงินกู้ ÷ (1 − เงินดาวน์%)

สูตรโหมดคำนวณจากราคาบ้าน

ขั้นที่ 1: หาวงเงินกู้

วงเงินกู้ = ราคาบ้าน × (1 − เงินดาวน์%)

ขั้นที่ 2: หาค่างวดด้วยสูตร PMT

ค่างวด = วงเงินกู้ × (r × (1 + r)^n) ÷ ((1 + r)^n − 1)

ขั้นที่ 3: หารายได้ขั้นต่ำ

รายได้ขั้นต่ำ = (ค่างวด + ภาระหนี้อื่น) ÷ (DTI%)

ข้อจำกัดอายุ

ทั้งสองโหมดจะคำนวณ "ระยะเวลากู้จริง" จาก อายุสูงสุดเมื่อปิดบัญชี − อายุผู้กู้ปัจจุบัน แล้วเลือกค่าน้อยสุดระหว่างระยะเวลาที่ตั้งกับระยะเวลาที่อนุญาตตามอายุ

สมมติฐานและข้อจำกัดของเครื่องมือ

• ดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญา: เครื่องมือคำนวณด้วยอัตราดอกเบี้ยเดียว ถ้าเป็นสินเชื่อดอกเบี้ยลอยตัวหลังโปรโมชัน ตัวเลขจริงอาจสูงกว่านี้ 10-30%
• รายได้ใช้รายได้รวม: ใส่เงินเดือนก่อนหักภาษี ถ้ารายได้ไม่มีความเสถียร (เช่น ฟรีแลนซ์ รายได้หลายทาง) ธนาคารอาจใช้ค่าเฉลี่ย 6-12 เดือน ทำให้วงเงินจริงต่ำกว่าที่คำนวณได้
• ภาระหนี้อื่นรวมบัตรเครดิตด้วย: ต้องรวมยอดผ่อนขั้นต่ำของบัตรเครดิตทุกใบ ไม่ใช่ยอดจ่ายจริง
• LTV รวมแล้วในดาวน์แล้ว: ค่า "เงินดาวน์" ที่ใส่ จะถูกหักออกจากราคาบ้านเพื่อคำนวณวงเงินกู้ ถ้าธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง วงเงินจะลดลงอีก
• ไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ: ค่าส่วนกลาง ค่าประกันบ้าน ค่าภาษีที่ดิน ค่าตกแต่ง ยังไม่รวมในการคำนวณ ควรเผื่ออีก 5-10% ของราคาบ้าน
• ไม่รวมรายได้คู่สมรส: ถ้าจะกู้ร่วม ให้รวมรายได้ทั้งสองคน แล้วหารด้วย DTI ของผู้กู้หลัก หรือปรึกษาธนาคารโดยตรง

เคล็ดลับเพิ่มวงเงินกู้บ้าน

• ปิดหนี้อื่นก่อนยื่นกู้ หนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ผ่อนรถ ถ้าปิดได้ก่อน DTI จะลดลง วงเงินกู้บ้านเพิ่มขึ้นหลักแสนถึงหลักล้าน
• เพิ่มเงินดาวน์ให้มากที่สุด ดาวน์ 30% ดีกว่า 20% ไม่ใช่แค่ลดดอกเบี้ย แต่ยังทำให้ธนาคารมั่นใจมากขึ้น อนุมัติง่ายขึ้น
• เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจริง โปรโมชันดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรกดูดี แต่ต้องดูอัตราหลังโปรโมชันด้วย ต่างกัน 1% ผลต่างหลักแสน
• เลือกระยะเวลากู้ให้เหมาะกับอายุ ถ้าอายุ 35-40 กู้ 30 ปีได้สบาย ถ้าอายุเกิน 45 ต้องยอมกู้สั้น และยอมรับค่างวดที่สูงขึ้น
• เพิ่มผู้กู้ร่วม ถ้าคู่สมรสมีรายได้ การกู้ร่วมจะเพิ่มวงเงินได้มาก แต่ต้องเข้าใจว่าทั้งสองคนรับผิดชอบร่วมกัน
• โปะเงินเพิ่มทุกปี หลังกู้แล้ว ถ้ามีเงินเหลือ ส่งค่างวดเกินปกติ ดอกเบี้ยลดลงชัดเจน ตัดสินใจได้อิสระโดยไม่ต้องรอ refix
• รีไฟแนนซ์เมื่ออัตราลด ถ้าดอกเบี้ยลงเหลือ 5-6% สามารถย้ายธนาคารได้ ประหยัดหลักแสนถึงหลักล้านตลอดสัญญา
• ตรวจเครดิตบูโรก่อน ข้อมูลเครดิตผิดพลาด 1% ก็ทำให้ไม่ผ่าน ตรวจสอบล่วงหน้า 2-3 เดือน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

เงินเดือนเท่าไหร่กู้บ้านได้ 1 ล้าน?

ถ้าดาวน์ 20% ดอกเบี้ย 7% กู้ 30 ปี ไม่มีหนี้อื่น DTI 40% ราคาบ้าน 1,250,000 บาท กู้จริง 1,000,000 บาท ค่างวดประมาณ 6,650 บาท/เดือน เงินเดือนที่ต้องมี ≈ 16,625 บาท หรือถ้าไม่มีดาวน์เลยต้องเงินเดือนสูงกว่านี้ เนื่องจากดอกเบี้ยเป็นภาระมากขึ้น

กู้บ้านเงินเดือน 35000 ได้กี่บาท?

ถ้าไม่มีหนี้อื่น DTI 40% ดอกเบี้ย 7% กู้ 30 ปี ดาวน์ 20% วงเงินกู้สูงสุด ≈ 2.1 ล้านบาท ราคาบ้านสูงสุดที่ซื้อได้ ≈ 2.6 ล้านบาท ถ้ามีหนี้อื่น 5,000 บาท/เดือน วงเงินจะลดลงเหลือประมาณ 1.4 ล้านบาท ราคาบ้านประมาณ 1.75 ล้านบาท

ดาวน์ 10% กับ 20% ต่างกันแค่ไหน?

บ้านราคา 3 ล้านบาท ดาวน์ 10% = 300,000 บาท กู้ 2.7 ล้าน ดาวน์ 20% = 600,000 บาท กู้ 2.4 ล้าน ค่างวดต่อเดือนต่างกันประมาณ 2,700 บาท ดอกเบี้ยรวม 30 ปีต่างกันหลักแสน นอกจากนี้ธนาคารมักคิดอัตราดอกเบี้ย LTV ≤ 80% ต่ำกว่า LTV > 80% อีก 0.25-1.0% ดาวน์ 20% ช่วยประหยัดทั้งค่างวดและอัตราดอกเบี้ย

อายุ 50 กู้บ้านได้กี่ปี?

ถ้าธนาคารใช้เกณฑ์อายุ + ระยะเวลากู้ ≤ 65 ปี อายุ 50 กู้ได้ไม่เกิน 15 ปี ถ้าธนาคารใช้เกณฑ์ ≤ 70 ปี จะกู้ได้ 20 ปี ระยะเวลาสั้นลงทำให้ค่างวดต่อเดือนสูงขึ้นมาก วงเงินกู้สูงสุดจึงลดลงกว่าครึ่งเมื่อเทียบกับการกู้ 30 ปี

ดอกเบี้ยลอยตัวกับคงที่เลือกแบบไหนดี?

ดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปีแรก แล้วลอยตัว ช่วยลดค่างวดช่วงแรก แต่หลังโปรโมชันอาจพุ่งขึ้นได้ แนะนำคำนวณ 2 สถานการณ์ ถ้าใช้ตัวเลขดอกเบี้ยปัจจุบันโดยไม่คิดโปรโมชัน จะเห็นความเสี่ยงที่แท้จริง วงเงินกู้จะเหลือน้อยลงเมื่อดอกเบี้ยขึ้น

คำนวณแล้วได้วงเงิน แต่ธนาคารไม่อนุมัติ เพราะอะไร?

เครื่องมือคำนวณตามสูตรทางการเงิน แต่ธนาคารอนุมัติจริงอาจต่ำกว่า เพราะเหตุผลอื่น เช่น อาชีพไม่เสถียร ประวัติเครดิตไม่ดี รายได้ไม่มีหนักฐานชัดเจน อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ธนาคารไม่อนุญาต หรือคุณสมบัติผู้กู้เข้าเกณฑ์บางข้อไม่ครบ วงเงินที่คำนวณได้จึงเป็น "เพดาน" ไม่ใช่ "ยอดอนุมัติจริง"

ควรวางแผนเงินดาวน์เท่าไหร่ดี?

เงินดาวน์ขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนดมักอยู่ที่ 10-20% แต่แนะนำให้เตรียมไว้อย่างน้อย 20-30% เพราะเงินส่วนต่างที่เกินดาวน์ขั้นต่ำ สามารถนำไปใช้ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ได้ เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าตกแต่ง ค่าประกัน ซึ่งรวมแล้วประมาณ 3-7% ของราคาบ้าน

เครื่องมือนี้คำนวณโดยใช้สูตร PMT หรือเปล่า?

ใช่ เครื่องมือของ Savcurv ใช้สูตรคำนวณค่างวด PMT (Payment) มาตรฐานสากล โดยคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Reducing Balance) ซึ่งเป็นวิธีที่ธนาคารไทยใช้กันจริง ตัวเลขที่ได้จึงใกล้เคียงกับใบเสนอราคาสินเชื่อที่ธนาคารจะเสนอให้

สรุป

การ คำนวณกู้บ้านได้เท่าไหร่ เป็นด่านแรกที่ต้องผ่านก่อนยื่นกู้จริง ใช้เวลา 1-2 นาที ป้อนรายได้ หนี้เดิม ดอกเบี้ย อายุ ดาวน์ ก็รู้ทันทีว่าซื้อบ้านหลังไหนได้บ้าง เครื่องมือของเราใช้สูตรมาตรฐานเดียวกับธนาคาร ตัวเลขจึงใกล้เคียงความจริง ลองใส่ตัวเลขของคุณได้เลยบน savcurv.com