คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราก้าวหน้า ยกเว้น 50 ล้าน
กราฟภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เลื่อนเมาส์หรือแตะเพื่อดูรายละเอียด
สรุปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร
ตั้งแต่ปี 2563 ประเทศไทยเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เดิม ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ภาษีนี้คิดจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงในตลาด และใช้อัตราก้าวหน้าที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้งาน เจ้าของที่ดินและบ้านทุกรายต้องชำระทุกปี ภายในเดือนเมษายน
ใครต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบ้าง
เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองทรัพย์สินในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษี ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี แม้ว่าจะเป็นที่ดินว่างเปล่า บ้านพักอาศัย อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินทำการเกษตรก็ตาม ส่วนกรณีที่อยู่อาศัยหลัก มีสิทธิยกเว้น 50 ล้านบาทแรก ซึ่งเป็นเรื่องที่หลายคนพลาดเพราะไม่แจ้งนิติบุคคลอาคารชุดหรือไม่ได้ลงทะเบียนกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
สิทธิยกเว้นภาษีมีอะไรบ้าง
- ที่อยู่อาศัยหลัก ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก
- ที่ดินการเกษตรกรรม ยกเว้นตามเงื่อนไขที่กระทรวงกำหนด
- ทรัพย์สินขององค์กรศาสนา มูลนิธิสาธารณกุศล และหน่วยงานรัฐ
- ที่ดินที่ใช้ประโยชน์สาธารณะตามที่กฎหมายกำหนด
วิธีใช้เครื่องมือคำนวณภาษีที่ดิน
ขั้นที่ 1 เลือกประเภททรัพย์สินจากเมนูแบบเลื่อนลง ว่าเป็นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม เกษตรกรรม หรือที่ดินรกร้าง
ขั้นที่ 2 ใส่ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ระบุในหนังสือแจ้งประเมิน สามารถตรวจสอบได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์
ขั้นที่ 3 หากเป็นที่อยู่อาศัย ให้ติ๊กช่อง เป็นที่อยู่อาศัยหลัก เพื่อรับสิทธิยกเว้น 50 ล้านบาท
ขั้นที่ 4 กดปุ่มคำนวณ ระบบจะแสดงอัตราภาษีจริง ฐานภาษี ยอดยกเว้น และภาษีต่อปีเป็นบาท พร้อมเทียบเท่ารายเดือน
ขั้นที่ 5 หากมีภาษีค้างชำระ ให้สลับโหมดเป็น คำนวณเบี้ยปรับ แล้วกรอกจำนวนเดือนที่ค้าง
ตัวอย่างการคำนวณ
บ้านอยู่อาศัยหลัก ราคาประเมิน 5 ล้านบาท
ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก ทำให้ฐานภาษีเป็น 0 ภาษีที่ต้องเสีย = 0 บาทต่อปี เจ้าของบ้านหลายล้านคนในกรุงเทพฯ รวมถึงบ้านจัดสรรในต่างจังหวัดอยู่ในกลุ่มนี้ เพราะราคาประเมินมักต่ำกว่า 50 ล้าน
บ้านอยู่อาศัยหลัก ราคาประเมิน 60 ล้านบาท
ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก เหลือฐานภาษี 10 ล้านบาท คิดอัตรา 0.02% ภาษี = 2,000 บาทต่อปี เทียบเท่า 167 บาทต่อเดือน
อาคารพาณิชย์ ราคาประเมิน 100 ล้านบาท
ไม่มีสิทธิยกเว้น ใช้อัตราก้าวหน้า 50 ล้านแรก @ 0.30% และส่วนเกิน 50 ล้าน @ 0.40% ภาษีรวม = 150,000 + 200,000 = 350,000 บาทต่อปี
ที่ดินรกร้าง ราคาประเมิน 20 ล้านบาท
อัตราเริ่มต้น 0.30% ภาษี = 60,000 บาทต่อปี หากปล่อยรกร้างเกิน 3 ปี อัตราจะเพิ่มขึ้นแบบ step-up เพื่อกระตุ้นให้นำที่ดินมาใช้ประโยชน์
อัตราภาษีก้าวหน้าตามประเภท
1. ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย
| ราคาประเมิน (บาท) | อัตรา |
|---|---|
| 0 - 50,000,000 | 0.02% |
| 50,000,001 - 75,000,000 | 0.03% |
| 75,000,001 - 100,000,000 | 0.05% |
| 100,000,001 ขึ้นไป | 0.10% |
2. ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
| ราคาประเมิน (บาท) | อัตรา |
|---|---|
| 0 - 50,000,000 | 0.30% |
| 50,000,001 - 200,000,000 | 0.40% |
| 200,000,001 - 1,000,000,000 | 0.50% |
| 1,000,000,001 - 5,000,000,000 | 0.60% |
| 5,000,000,001 ขึ้นไป | 0.70% |
3. ที่ดินเพื่อการเกษตร
อัตรา 0.01% ตามมติคณะรัฐมนตรี ลดเพิ่มเติมจากอัตราเดิม 0.05% เพื่อบรรเทาภาระเกษตรกร
4. ที่ดินรกร้าง ไม่ได้ใช้ประโยชน์
อัตราเริ่มต้น 0.30% และเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่ทิ้งร้าง สูงสุด 2.00% เมื่อปล่อยว่างต่อเนื่อง
เบี้ยปรับกรณีค้างชำระ
หากไม่ชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของปีภาษี จะถูกคิดเบี้ยปรับ 0.1% ต่อเดือน ของจำนวนภาษีที่ค้าง เช่น ค้าง 6 เดือน เบี้ยปรับ = 0.6% ของภาษี หากปล่อยค้างนาน เงินเพิ่มพอกพูนจนแพงกว่าภาษีตั้งต้นหลายเท่า ควรชำระทันทีเมื่อได้รับหนังสือแจ้งประเมิน
สูตรคำนวณอย่างรวดเร็ว
สูตรภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งตามประเภท โดยใช้แนวคิด ฐานภาษี × อัตรา
| ประเภท | ฐานภาษี | อัตรา |
|---|---|---|
| ที่อยู่อาศัยหลัก | ราคาประเมิน - 50 ล้าน | ก้าวหน้า 0.02%-0.10% |
| ที่อยู่อาศัย (ไม่ใช่หลัก) | ราคาประเมิน | ก้าวหน้า 0.02%-0.10% |
| พาณิชยกรรม | ราคาประเมิน | ก้าวหน้า 0.30%-0.70% |
| เกษตรกรรม | ราคาประเมิน | 0.01% (ลดพิเศษ) |
| ที่ดินรกร้าง | ราคาประเมิน | 0.30%-2.00% (เพิ่มตามปี) |
ข้อควรระวังและสิ่งที่มักพลาด
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่ใช่ราคาตลาด ตรวจสอบได้จากเว็บกรมธนารักษ์ และตัวเลขอาจปรับทุก 4 ปี
- ที่อยู่อาศัยหลักต้องแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดหรือท้องถิ่น ไม่งั้นสิทธิยกเว้น 50 ล้านจะหายไป
- ชำระภาษีให้ตรงเวลาภายในเมษายน ไม่งั้นเบี้ยปรับพอกพูน
- ที่ดินรกร้างมีอัตราสูง ใช้ประโยชน์หรือขายจะประหยัดกว่ามาก
- บ้านเช่า เป็นที่อยู่อาศัยหลักไม่ได้ เพราะเจ้าของไม่ได้อยู่เอง ให้เช็คสถานะการใช้งาน
เปรียบเทียบภาษีตามประเภท ที่ราคาประเมินเดียวกัน
| ประเภท | ฐาน 10 ล้าน | ฐาน 50 ล้าน | ฐาน 100 ล้าน |
|---|---|---|---|
| ที่อยู่อาศัยหลัก | 0 | 0 | 2,500 |
| ที่อยู่อาศัย (ไม่ใช่หลัก) | 2,000 | 10,000 | 42,500 |
| พาณิชยกรรม | 30,000 | 150,000 | 350,000 |
| เกษตรกรรม | 1,000 | 5,000 | 10,000 |
| ที่ดินรกร้าง | 30,000 | 150,000 | สูงขึ้นเรื่อย ๆ |
จะเห็นว่าประเภทเดียวกันแต่ใช้ประโยชน์ต่างกัน ภาระภาษีต่างกันหลักแสนถึงหลักล้านบาทต่อปี
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดิน
ภาษีที่ดินเสียที่ไหน ชำระได้ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เขต อำเภอ เทศบาล หรือ อบจ. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ภายในเดือนเมษายนของทุกปี
ค้างภาษีที่ดินมีโทษอะไร โดนเบี้ยปรับ 0.1% ต่อเดือนของภาษีค้าง และหากปล่อยทิ้งไว้นาน ท้องถิ่นอาจยึดหรือขายทอดตลาดทรัพย์สินได้
บ้านหลังที่สองต้องเสียภาษีไหม ต้องเสีย แต่ไม่ได้รับสิทธิยกเว้น 50 ล้านบาท เพราะไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก คิดอัตราเต็มตามตารางก้าวหน้า
ที่ดินมรดกต้องเสียภาษีที่ดินเพิ่มไหม ไม่เพิ่ม ภาษีที่ดินขึ้นกับกรรมสิทธิ์ เมื่อโอนมรดกเสร็จและเปลี่ยนชื่อเจ้าของ ปีถัดไปก็เสียภาษีตามปกติ
เช็คราคาประเมินที่ดินได้ที่ไหน เข้าเว็บไซต์กรมธนารักษ์ treasury.go.th ค้นหาตามจังหวัดหรือแปลงที่ดิน จะเห็นราคาประเมินที่ใช้คำนวณภาษี
ภาษีที่ดินต่างจากภาษีมรดกอย่างไร ภาษีที่ดินเป็นภาษีประจำปีที่เจ้าของจ่ายทุกปี ส่วนภาษีมรดกเป็นภาษีครั้งเดียวเมื่อรับทรัพย์มรดกเกิน 100 ล้านบาท คนละเรื่องกัน
ลองกรอกราคาประเมินและเลือกประเภททรัพย์สินด้านบน ดูเลยว่าต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีนี้เท่าไหร่ และถ้ามีค้าง คำนวณเบี้ยปรับได้ในโหมดที่สอง เครื่องมือคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเราที่ savcurv.com ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ครับ
