โปรแกรมคำนวณสินเชื่อผ่อนบ้าน
กราฟผลลัพธ์
เลื่อนเมาส์หรือแตะเพื่อดูรายละเอียด
คำนวณหาค่าผ่อนบ้านต่อเดือน
แอปคำนวณหายอดผ่อนบ้านต่อเดือน ยอดผ่อนบ้านรวมดอกเบี้ยตลอดการกู้
MRR ไม่รวมส่วนลดจากธนาคาร หากทราบส่วนลดสามารถใส่เองได้
คำนวณหาวงเงินกู้บ้านสูงสุด
แอปคำนวณหาวงเงินสูงสุดที่เราสามารถกู้ได้จากรายได้ และความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน
ตารางผ่อนชำระสินเชื่อบ้านในแต่ละเดือน
สินเชื่อบ้าน คืออะไร และทำไมต้องคำนวณก่อนกู้
สินเชื่อบ้าน (Mortgage) คือเงินกู้ระยะยาวจากธนาคารที่ใช้บ้านหรือที่ดินเป็นหลักประกัน ระยะเวลาผ่อนทั่วไป 20-30 ปี ดอกเบี้ยคิดแบบลดต้นลดดอก คือช่วงแรกดอกเบี้ยจะเยอะและเงินต้นลดช้า พอผ่อนไปหลายปีสัดส่วนดอกจะค่อย ๆ ลดลงเรื่อย ๆ
ก่อนเซ็นสัญญากู้ซื้อบ้าน สิ่งที่คนไทยหลายคนมองข้ามคือคำนวณตัวเลขจริงก่อนว่า
- ค่าผ่อนต่อเดือน จะหนักเกินไปหรือไม่ เมื่อเทียบกับรายได้
- ดอกเบี้ยสะสม ตลอดสัญญาจะเป็นเงินเท่าไหร่ เพราะกู้บ้าน 30 ปี ดอกเบี้ยรวมอาจสูงกว่าเงินต้น
- วงเงินกู้สูงสุด ที่ธนาคารจะอนุมัติให้ ไม่ใช่แค่ราคาบ้านที่อยากซื้อ
เครื่องมือคำนวณสินเชื่อบ้านของ Savcurv ช่วยตอบคำถามทั้งสองด้านในที่เดียว ทั้งคำนวณย้อนกลับว่าราคาบ้านเท่านี้ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่ และคำนวณล่วงหน้าว่ารายได้เท่านี้กู้ได้สูงสุดเท่าไหร่
โหมดการคำนวณที่ใช้ได้จริงในตลาดสินเชื่อบ้านไทย
เครื่องมือนี้แบ่งเป็น 2 โหมดหลัก ตรงกับคำถามที่คนจะกู้บ้านต้องเจอ
| โหมด | คำถามที่ตอบ | สิ่งที่ต้องกรอก | สิ่งที่ได้คำตอบ |
|---|---|---|---|
| หาค่าผ่อนบ้านต่อเดือน | ซื้อบ้านราคานี้ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่ | ราคาบ้าน, เงินดาวน์, อัตราดอกเบี้ย, ระยะเวลากู้ | ค่าผ่อนต่อเดือน, ยอดรวมตลอดสัญญา, ยอดไม่รวมดอกเบี้ย, ตารางผ่อนรายเดือน |
| หาวงเงินกู้บ้านสูงสุด | รายได้เท่านี้กู้บ้านได้สูงสุดเท่าไหร่ | รายได้, อัตราดอกเบี้ย, ระยะเวลากู้, DSR, ภาระหนี้เดิม | วงเงินกู้สูงสุด, ค่าผ่อนต่อเดือนสูงสุดที่ผ่อนไหว |
เลือกอัตราดอกเบี้ย MRR ได้จากธนาคารจริง
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในไทยมีหลายเรท MRR, MLR, MOR และโปรโมชันลดดอกเบี้ยปีแรก เครื่องมือนี้ดึงอัตราดอกเบี้ย MRR ล่าสุดของธนาคารหลักมาให้เลือกในดรอปดาวน์ ถ้ามีส่วนลดจากธนาคารสามารถกรอกอัตราจริงที่ใช้คำนวณเองได้ในช่อง %
ใครควรใช้เครื่องมือนี้
เครื่องมือคำนวณสินเชื่อบ้านเหมาะกับหลายสถานการณ์ในชีวิตจริง
- คนที่กำลังจะซื้อบ้านหลังแรก: อยากรู้ว่าบ้านราคา 3-5 ล้านบาทจะผ่อนเดือนละเท่าไหร่ กู้ 20 ปี หรือ 30 ปี ต่างกันแค่ไหน
- คนที่อยากรีไฟแนนซ์: เทียบว่าถ้าย้ายไปธนาคารใหม่ที่ดอกเบี้ยต่ำกว่า จะประหยัดได้กี่บาทต่อเดือนและกี่บาทตลอดสัญญา
- คู่สามีภรรยาที่รวมรายได้: คำนวณ DSR ว่ารายได้รวมกันธนาคารจะอนุมัติวงเงินเท่าไหร่
- นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: คำนวณความสามารถในการผ่อนหลายหลังพร้อมกัน เพื่อประเมิน cash flow
- คนที่ได้เงินก้อนมาจ่ายดาวน์: เปรียบเทียบดาวน์ 10% 20% 30% ว่าส่งผลต่อค่าผ่อนต่อเดือนแค่ไหน และควรจะจ่ายดาวน์เยอะแค่ไหน
วิธีใช้งานโหมดหาค่าผ่อนบ้านต่อเดือน
- เลือกแท็บ หาค่าผ่อนบ้านต่อเดือน ที่ด้านบน
- กรอก ราคาบ้าน เช่น 4,000,000 บาท
- กรอก เงินดาวน์ เช่น 500,000 บาท (ระบบจะคำนวณเงินกู้เป็นราคาบ้าน - ดาวน์ ถ้าไม่กรอกดาวน์ ระบบจะคิดจากราคาบ้านทั้งหมด)
- เลือกธนาคารจากดรอปดาวน์ หรือกรอกอัตราดอกเบี้ยเองในช่อง % เช่น 6.00% ต่อปี
- กรอก ระยะเวลากู้ (ปี) เช่น 30 ปี
- กดปุ่ม คำนวณ ระบบจะแสดงค่าผ่อนต่อเดือน ยอดรวมตลอดสัญญา และยอดไม่รวมดอกเบี้ย พร้อมตารางแยกเงินต้นกับดอกเบี้ยรายเดือน
ถ้าต้องการลองหลายสถานการณ์ เปลี่ยนแค่อัตราดอกเบี้ยหรือระยะเวลากู้ แล้วกดคำนวณใหม่ได้เลย
วิธีใช้งานโหมดหาวงเงินกู้บ้านสูงสุด
- เลือกแท็บ หาวงเงินกู้บ้านสูงสุด
- กรอก รายได้ต่อเดือน (รวมโบนัสเฉลี่ยถ้ามี ใช้รายได้สุทธิที่ธนาคารนับ)
- เลือกธนาคารหรือกรอกอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะได้
- กรอก ระยะเวลากู้ (ปี)
- กรอก DSR (%) ค่าเริ่มต้น 40% ตามเกณฑ์ธนาคารทั่วไป แต่ละธนาคารใช้เกณฑ์ต่างกัน ถ้าไม่แน่ใจใช้ 40% เป็นฐาน
- กรอก ภาระหนี้ต่อเดือนทั้งหมด เช่น ผ่อนรถ 5,000 บาท บัตรเครดิต 3,000 บาท รวมเป็น 8,000 บาท
- กดปุ่ม คำนวณ ระบบจะบอกวงเงินสูงสุดที่กู้ได้ กับค่าผ่อนต่อเดือนสูงสุดที่ระบบอนุมัติ
ตัวอย่างการคำนวณจริง
ตัวอย่างที่ 1: ซื้อบ้านหลังแรกราคา 4 ล้านบาท
สมมติซื้อบ้านราคา 4,000,000 บาท จ่ายดาวน์ 500,000 บาท เหลือเงินกู้ 3,500,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 6.00% ต่อปี กู้ 30 ปี
ระบบจะคำนวณค่าผ่อนต่อเดือนออกมาประมาณ 20,994 บาท ยอดผ่อนรวมตลอด 30 ปีประมาณ 7,557,800 บาท ซึ่งแปลว่าดอกเบี้ยสะสมประมาณ 4,057,800 บาท หรือเกือบเท่าตัวของเงินกู้
ถ้าลดระยะเวลากู้เหลือ 20 ปี ค่าผ่อนต่อเดือนจะขึ้นเป็นประมาณ 25,029 บาท แต่ยอดรวมตลอดสัญญาจะลดลงเหลือประมาณ 6,007,000 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ประมาณ 1.5 ล้านบาท
ตัวอย่างที่ 2: รายได้ 50,000 บาท มีหนี้รถอยู่ 5,000 บาท
กรอกรายได้ 50,000 บาท ภาระหนี้ 5,000 บาท DSR 40% ดอกเบี้ย 6.00% ระยะเวลา 30 ปี ระบบจะคำนวณว่า
- ค่าผ่อนสูงสุดที่ธนาคารอนุมัติ: 50,000 × 40% − 5,000 = 15,000 บาทต่อเดือน
- วงเงินกู้สูงสุดตามค่าผ่อนนี้: ประมาณ 2,501,000 บาท
แปลว่าซื้อบ้านได้สูงสุดประมาณ 2.5 ล้านบาท (ถ้าดาวน์ 20%) ทั้งนี้ธนาคารจะประเมินความน่าเชื่อถือเพิ่ม เช่น ประวัติเครดิต อายุงาน รายได้คงที่
สูตรคำนวณสินเชื่อบ้านที่ใช้ในเครื่องมือ
โหมดหาค่าผ่อนบ้านต่อเดือน: ใช้สูตรคำนวณงวดผ่อนคงที่ (Fixed Rate Equal Payment)
M = P × (r / n) × (1 + r / n)^(n × t) / [(1 + r / n)^(n × t) − 1]
- M = ค่าผ่อนต่อเดือน
- P = เงินกู้ (ราคาบ้าน - เงินดาวน์)
- r = อัตราดอกเบี้ยต่อปี (decimal)
- n = จำนวนงวดต่อปี (12 สำหรับรายเดือน)
- t = ระยะเวลากู้ (ปี)
จากนั้นระบบจะลูปคำนวณยอดเงินต้นคงเหลือและดอกเบี้ยรายเดือน โดยแต่ละเดือนค่าผ่อนจะถูกแบ่งเป็น 2 ส่วนคือ ดอกเบี้ย = ยอดคงเหลือ × (r / 12) และเงินต้น = ค่าผ่อน − ดอกเบี้ย
โหมดหาวงเงินกู้บ้านสูงสุด: ใช้สูตร DSR (Debt Service Ratio)
Available Income = (Income × DSR%) − Existing Debt
Max Loan = Available Income / [(r / n) / (1 − (1 + r / n)^(−n × t))]
เป็นการคำนวณย้อนกลับจากค่าผ่อนสูงสุด ไปหาวงเงินต้นสูงสุดที่กู้ได้ ตามเกณฑ์ DSR ของธนาคาร
เปรียบเทียบระยะเวลากู้ที่ส่งผลต่อค่าผ่อนและดอกเบี้ย
สมมติกู้ 3,500,000 บาท ดอกเบี้ย 6.00% ต่อปี ลองเปลี่ยนระยะเวลากู้
| ระยะเวลากู้ | ค่าผ่อนต่อเดือน | ยอดรวมตลอดสัญญา | ดอกเบี้ยสะสม |
|---|---|---|---|
| 15 ปี | 29,544 บาท | 5,317,900 บาท | 1,817,900 บาท |
| 20 ปี | 25,029 บาท | 6,007,000 บาท | 2,507,000 บาท |
| 25 ปี | 22,625 บาท | 6,787,500 บาท | 3,287,500 บาท |
| 30 ปี | 20,994 บาท | 7,557,800 บาท | 4,057,800 บาท |
สังเกตได้ว่ากู้สั้นค่าผ่อนสูงแต่ดอกเบี้ยรวมน้อย กู้ยาวค่าผ่อนต่ำแต่จ่ายดอกเบี้ยเยอะกว่าเกือบเท่าตัว ต้องเลือกตามกำลังเงินเดือนและแผนชีวิต เช่น ถ้าเหลือเวลาทำงานอีก 10 ปีก่อนเกษียณ กู้สั้นจะลดภาระตอนเกษียณ
เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ส่งผลต่อค่าผ่อน
สมมติกู้ 3,500,000 บาท ระยะเวลา 30 ปี ลองเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย
| อัตราดอกเบี้ย | ค่าผ่อนต่อเดือน | ดอกเบี้ยสะสม 30 ปี |
|---|---|---|
| 4.50% | 17,734 บาท | 2,884,240 บาท |
| 5.50% | 19,895 บาท | 3,662,200 บาท |
| 6.00% | 20,994 บาท | 4,057,800 บาท |
| 6.50% | 22,131 บาท | 4,467,160 บาท |
| 7.50% | 24,494 บาท | 5,317,840 บาท |
ดอกเบี้ยต่างกันแค่ 1% ต่อปี แต่ตลอด 30 ปีความต่างของดอกเบี้ยสะสมเกือบ 800,000 บาท นี่คือเหตุผลที่การรีไฟแนนซ์หรือเจรจาดอกเบี้ยให้ต่ำลงสำคัญมาก
ข้อควรระวังและข้อจำกัดของเครื่องมือ
- ดอกเบี้ยลอยตัว: ธนาคารส่วนใหญ่คิดดอกเบี้ยแบบลอยตัว เช่น MRR-2% ดังนั้นถ้า MRR ปรับขึ้นหรือลง ค่าผ่อนจะเปลี่ยน
- โปรโมชันลดดอกเบี้ยปีแรก: หลายธนาคารลดดอกเบี้ยปีแรกเหลือ 1-3% แต่ปีถัดไปจะกลับไปอัตราปกติ ค่าผ่อนในปีที่ 2-3 จะเพิ่มขึ้น
- ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่ไม่รวม: ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน ค่าธรรมเนียมโอน ค่าประกัน ค่า MRR รายปี ซึ่งอาจรวมอีก 2-5% ของราคาบ้าน
- DSR อาจไม่ตรงกับที่ธนาคารใช้จริง: ธนาคารแต่ละแห่งมีเกณฑ์ DSR ต่างกัน บางแห่ง 40% บางแห่ง 50% สำหรับรายได้สูง ขึ้นกับโปรไฟล์
- ช่องภาระหนี้: ต้องรวมทุกหนี้ที่มียอดผ่อน เช่น ผ่อนรถ ผ่อนมือถือ บัตรเครดิต (คิดจากยอดผ่อน ไม่ใช่ยอดค้าง)
- ภาษีที่ดินและค่าส่วนกลาง: ค่าผ่อนบ้านที่คำนวณได้ยังไม่รวมค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดิน และค่าประกัน ต้องบวกเพิ่มในงบประมาณรายเดือน
เคล็ดลับการวางแผนสินเชื่อบ้านให้ไม่ลำบาก
- อย่าใช้ DSR เต็ม 40%: ปลอดภัยกว่าถ้าค่าผ่อนบ้านไม่เกิน 30% ของรายได้ เพราะยังเหลือเงินหมุนเวียนอื่น
- จ่ายดาวน์อย่างน้อย 20%: ช่วยลดเงินต้น ดอกเบี้ยรวมลดลง และหลายธนาคารให้ดอกเบี้ยดีกว่าถ้าดาวน์ ≥ 20%
- เทียบ MRR ของธนาคารก่อนยื่นกู้: MRR ต่างกัน 1-2% ระหว่างธนาคาร ส่งผลต่อค่าผ่อนเดือนละหลายพันบาท
- ดูอัตราดอกเบี้ยปีที่ 2-3: โปรโมชันปีแรกหลอกตา ต้องดูอัตราหลังโปรโมชันด้วย เพราะผ่อนส่วนใหญ่อยู่ในปีที่ 3-30
- พิจารณา Fixed Rate ถ้าธนาคารมี: ดอกเบี้ยคงที่ 3-5 ปีแรก แม้จะสูงกว่าโปรโมชันเล็กน้อย แต่ความเสี่ยงดอกเบี้ยขึ้นถูกล็อกไว้
- รีไฟแนนซ์หลังผ่อนไป 3-5 ปี: พอมีประวัติชำระดี เงินต้นลดลง สามารถย้ายธนาคารเพื่อขอดอกเบี้ยต่ำกว่าได้
- สำรองเงินฉุกเฉินอย่างน้อย 6 เดือนของค่าผ่อน: ก่อนซื้อบ้าน ถ้าตกงานหรือรายได้หยุดชะงัก ต้องมีเงินผ่อนบ้านสำรองไว้
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสินเชื่อบ้าน
กู้บ้าน 30 ปี กับ 20 ปี ต่างกันแค่ไหน?
ตัวอย่างกู้ 3.5 ล้านบาทที่ดอกเบี้ย 6% ต่อปี กู้ 30 ปีค่าผ่อนประมาณ 20,994 บาทและดอกเบี้ยสะสม 4,057,800 บาท กู้ 20 ปีค่าผ่อนประมาณ 25,029 บาทและดอกเบี้ยสะสม 2,507,000 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ประมาณ 1.5 ล้านบาท แต่ค่าผ่อนจะเพิ่มขึ้นประมาณ 4,000 บาทต่อเดือน ต้องเลือกตามกำลังเงินเดือนและแผนชีวิตว่าอยากลดภาระระยะยาวหรือให้เงินเดือนสบายขึ้นตอนนี้
ดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกทำงานยังไง?
ช่วงต้นสัญญาเงินต้นยังเหลือเยอะ ดอกเบี้ยจะคิดจากยอดคงเหลือ ดังนั้นดอกเบี้ยเดือนแรก ๆ จะสูง เงินต้นลดน้อย พอผ่อนไปเรื่อย ๆ ยอดคงเหลือลด ดอกเบี้ยต่อเดือนจะลดลง สัดส่วนเงินต้นในค่าผ่อนจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เครื่องมือนี้แสดงให้เห็นในตารางผ่อนรายเดือนว่าแต่ละเดือนเงินต้นกับดอกเบี้ยแบ่งยังไง
วงเงินกู้บ้านสูงสุดคำนวณจากอะไร?
คำนวณจาก 3 ตัวแปรหลัก คือ รายได้ต่อเดือน เกณฑ์ DSR ของธนาคาร (มาตรฐาน 40%) และภาระหนี้เดิมที่ผ่อนอยู่ นำรายได้คูณ DSR แล้วลบด้วยหนี้เดิม ได้ค่าผ่อนสูงสุด แล้วย้อนกลับด้วยสูตร PMT เป็นวงเงินต้นสูงสุด ธนาคารจะไม่อนุมัติเกินวงเงินนี้
ควรกู้บ้านดาวน์เท่าไหร่ดี?
เกณฑ์ทั่วไปคือดาวน์ ≥ 10% ของราคาบ้านถึงจะกู้ได้ แต่ถ้าดาวน์ ≥ 20% จะได้ดอกเบี้ยดีกว่า 0.2-0.5% ต่อปี ดาวน์ 30-50% ยิ่งได้ดอกเบี้ยต่ำ แต่ต้องดูสภาพคล่องด้วย ถ้าดาวน์หมด ฉุกเฉินขึ้นมาจะลำบาก สูตรง่าย ๆ คือดาวน์ 20-30% เงินที่เหลือเก็บสำรองฉุกเฉินและค่าตกแต่งบ้าน
รีไฟแนนซ์คุ้มไหม ทำเมื่อไหร่ดี?
รีไฟแนนซ์คุ้มเมื่อดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าเดิม ≥ 0.5% ต่อปี และเหลือสัญญาอีก ≥ 5 ปี ถ้าใกล้หมดสัญญาแล้วอาจไม่คุ้มเพราะประหยัดได้ไม่มาก ต้องหักค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์ด้วย (ปกติ 1-3% ของยอดคงเหลือ) ช่วงเวลาที่ดีคือหลังผ่อนไป 3-5 ปี เพราะเงินต้นลดพอสมควร ประวัติเครดิตดี มีอำนาจต่อรอง
ลองใช้เครื่องมือคำนวณสินเชื่อบ้านของ Savcurv ได้ทันที เปลี่ยนตัวเลขในช่องต่าง ๆ กดคำนวณซ้ำ เทียบหลายสถานการณ์ เพื่อวางแผนการกู้บ้านให้เหมาะกับกำลังเงินและแผนชีวิตของคุณ คำนวณได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง
